ماده 9- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه مالکین و ساکنین الزام‌آور است.
 
1-2- مدیر ساختمان
ماده 10- مدیر ساختمان از میان مالکینی که در محل ساختمان سکونت دارند ، برای مدت یکسال و توسط مجمع عمومی انتخاب میشود.
تبصره 4: انتخاب مجدد مدیر بلامانع است اما توصیه میشود جهت مشارکت بیشتر شرکاء، انتخاب مدیر به صورت چرخشی میان مالکین ساکن در ساختمان انجام شود.
ماده11- مدیر،مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشد.
ماده 12- مدیر امین شرکاء بوده و نمی‌تواند فرد دیگری را در بلند مدت به جای خود انتخاب نماید.
تبصره 5: درمواقعی که مدیر بیش از 3 روز در ساختمان حضور ندارد میتواند به صورت موقت با یکی از ساکنین هماهنگ نموده و وظایف  و اختیارات خود را در آن مدت به وی تفویض نماید.
ماده13- در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب  جانشین تشکیل خواهد شد. مدیر جهت استعفاء باید  جلسه مجمع را تشکیل داده و استعفاء خود را به مجمع ارائه نماید.
ماده 14- مدیر مکلّف است تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی و زلزله و آسانسور را در برابر حوادث احتمالی بیمه نماید.سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر  و متناسب با متراژ هر واحدتعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده 15- مدیر مکلّف است برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، سرایدار در واحد سرایداری مستقر نماید.وظایف و حقوق سرایدار بر اساس مفاد فصل چهارم این مقررات خواهد بود.
ماده16-انعقاد قرارداد اجاره ، اخراج ،تنبیه و تشویق سرایدار دراختیار مدیر بوده و سرایدار مکلّف به رعایت دستورات مدیر خواهد بود.
تبصره6: درصورت نارضایتی ساکنین از عملکرد و رفتار سرایدار مراتب باید به اطلاع مدیر ساختمان برسد و مدیر مکلّف است نسبت به رسیدگی به موارد و اتخاذ تصمیم مناسب اقدام نماید.  
ماده 17-  حل اختلاف ساکنین صرفاً   درچارچوب مواد مندرج در این مقررات بر عهده مدیر میباشد.
ماده 18- مدیر مکلّف است نسبت به وصول شارژ ماهیانه (هزینههای مشترک)   و هزینههای مقطعی بر اساس تصویب مجمع اقدام نموده و درقبال دریافت هزینهها رسید ارائه نماید.
ماده 19- مدیر مکّلف است صورت مخارج و درآمدهای ساختمان را تنظیم و نگهداری نموده، درآمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداکثر تا پانزدهم ماه بعد بر روی تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند وتراز مالی مخارج  و درآمدهای سالانه (حتی المقدور با ارائه فاکتور)  را در پایان سال در مجمع عمومی ارائه نماید.
ماده 20- مدیر مکلّف است جهت حفظ و نگهداری آسانسور با یک شرکت معتبر قرارداد سالانه تعمیر و نگهداری منعقد نماید.
ماده 21- مدیر مکّلف است جهت حفظ و نگهداری تاسیسات گرمایشی و برقی ساختمان در مواقع ضروری از خدمات تعمیرکاران ذیصلاح استفاده نماید2.
ماده 22- مدیر مکلّف است هر سال در مقاطع مناسب فصلی از طریق پیمانکار ذیصلاح(ترجیحاً حقیقی) نسبت به ساماندهی باغچهها و فضای سبز ساختمان اقدام نماید.
ماده23- مدیر مکّلف است نسبت به پرداخت قبوض آب، گاز و برق عمومی و دریافت هزینههای مربوطه بر طبق مقررات از ساکنین اقدام نماید.همچنین خریداری اقلام مصرفی  مشاعات ساختمان نظیر روغن جهت روغنکاری آسانسور، پودر شوینده جهت نظافت، لامپ، کلید و پریز مشاعات  وغیره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده مدیر است.
ماده24- وظایف مدیر صرفاً محدود به موارد مندرج در این مقررات و مصوبات مجمع خواهد بود.هریک از ساکنین و مالکین نیز  به نوبه خود همکاری لازم جهت حفظ و نگهداری ساختمان ، اجرای مقررات و تعامل با مدیر را خواهند داشت.
تبصره 7: درصورت تصویب مجمع عمومی و جهت  انجام اموری خاص و به صورت موقت، بخشی از وظایف مدیر به شخص و یا اشخاصی معین قابل واگذاری خواهد بود.
 
1-3- شارژ (هزینههای مشترک)
ماده 25- جهت پرداخت هزینههای عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین میگردد.
ماده 26- کلیه ساکنین مکلّف خواهند بود شارژ ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیماً یا توسط سرایدار به مدیر ساختمان تحویل داده و رسید دریافت نمایند.
ماده 27- پرداخت شارژ  مشمول تمامی واحدها خواهد بود و عدم سکونت در واحد دلیلی بر عدم پرداخت شارژ نمیباشد.
ماده 28- از محل شارژ ساختمان هزینههای زیر قابل پرداخت خواهد بود:
الف- هزینههای مرتبط با سرایدار بر اساس مصوبه مجمع.
ب- هزینه برق عمومی.
ج- هزینه آب.
د- هزینه گاز بر اساس ماده 29 مقررات.
ه- هزینه تعمیرات و نگهداری.
و- هزینه گلکاری و نگهداری باغچهها.
ز- هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی.
ح- سایر هزینههای ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع.
ماده 29- هزینه گاز در ماههای گرم سال که رادایاتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در سایر ماهها بر اساس فرمول زیر به صورت جداگانه دریافت و پرداخت خواهد شد:
هزینه گاز واحد= (کل هزینه گاز- هزینه آبونمان- هزینه عوارض شهرداری)  × ضریب متراژ
ضریب حضور= میزان حضور در دوره تقسیم بر دوره قرائت کنتور
ضریب متراژ= (متراژ واحد×ضریب حضور)تقسیم بر متراژ کل
هزینه گازسوئیت سرایداری و جمع عوراض عمومی (آبونمان و عوارض شهرداری) به عهده شارژ می باشد.
واحدهایی که در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و رادایاتور خود را نیز بسته اند با اطلاع رسانی به مدیر از پرداخت هزینه گاز در دوره مذکور معاف خواهند بود.
ماده 30- چنانچه خسارتی به اموال عمومی ساختمان از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود ، آن واحد شخصاً مکلّف به جبران خسارت  بر اساس تصمیم مدیرخواهد بود.
 ماده 31- چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک (شارژ) به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر می‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نماید.3
ماده 32- هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا  مالک برگه تسویه حساب شارژ واحدنیز باید از مدیر ساختمان اخذ گردد.4
ماده 33- ازآنجاکه علاوه بر هزینههای جاری برخی از هزینههای عمرانی  و سرمایهای نیز از محل شارژ انجام میشود؛ نحوه تسویه حساب این هزینهها فیمابین مالکین و مستاجرین برعهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد.
 
1-4- سرایداری
ماده 34- با توجه به قرارگرفتن سوئیت سرایداری در طبقه منهای یک ساختمان، به انتخاب مدیر شخصی ذی صلاح بر اساس این مقررات به عنوان مستاجر سوئیت مذکور انتخاب شده، با وی قرارداد اجاره تنظیم میشود. مابازای اجاره ماهیانه،ایشان متعهد میگردد به عنوان سرایدار  خدمات مصرّح در این مقررات را انجام دهد.
ماده 35- صلاحیتهای عمومی سرایدار به شرح زیر است:
الف-مرد، متاهل با حداکثر یک فرزند یا درصورت تجرّد بالای 50 سال و کمتر از 60 سال سن.
ب- عدم اعتیاد به مواد مخدر و عدم استعمال دخانیات.
ج- عدم سوء پیشینه کیفری.
د- سلامت جسمی و روانی.
ه- توانایی معرفی ضامن معتبر و ارائه چک بانکی جهت تضمین تخلیه ملک.
ماده 36- وظایف سرایدار به شرح زیر است:
الف- نگهبانی از ساختمان و مراقبت در حفظ امنیت ساختمان و واحدها.
ب- نظافت راهروها و پلهها، لابی، پارکینگها،  آسانسور،پشتبام، محوطه بیرونی ساختمان و کلیه  مشاعات عمومی ساختمان.
ج- برفروبی حیاط، راه عبوری پارکینگها و محوطه بیرونی ساختمان در فصول سرد سال.
د- آبیاری باغچهها و مراقبت از فضای سبز ساختمان.
ه- مراقبت از آسانسور ، تاسیسات گرمایشی و برقی و تجهیزات ساختمان.
و- جمعآوری کیسه زباله ساکنین از درب منازل  در ساعت مشخص شده توسط مدیر.
ز- اجرای دستورات مدیرساختمان.
ماده 37- سرایدار مکلّف است در ایام تعطیلات خصوصاً تعطیلات عید نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهبانی از ساختمان را بر عهده گیرد.
ماده 38- سرایدار مجاز به سکنی دادن افرادی غیر از افراد ذکر شده در قرارداد اجاره نمیباشد.
ماده 39- سرایدار مجاز خواهد بود با هماهنگی و موافقت  مدیر در سال حداکثر به مدت ده روز و با معرفی فرد جایگزین به مرخصی برود.
ماده 40- مدّت قرارداد اجاره سرایدار سه ماه بوده که در صورت رضایت مدیر و ساکنین از عملکرد سرایدار برای دورههای سه ماهه، توسط مدیر قابل تمدید میباشد.

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ماده 41- هر ساله در مجمع مبلغی جهت تقدیر از زحمات سرایدار مشخص میشود که در صورت رضایت مدیر از عملکرد سرایدار به صورت ماهانه  و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود.
ماده 42- انجام فعالیتهای شغلی سرایدار و حضور و غیاب وی در ساختمان باید با مدیر هماهنگ شده به گونهای که لطمهای به وظایف مندرج در ماده 36 وارد نشود.
ماده 43- انجام امور شخصی ساکنین جزء وظایف سرایدار نبوده و واگذاری امورشخصی ساکنین به سرایدار از قبیل نظافت منزل، نظافت اتومبیل، خرید و کمک در جابجایی وسائل و نظایر آن به شرط آنکه خدشهای به وظایف اصلی سرایدار وارد نکند و با توافق فیمابین طرفین جهت جبران زحمات سرایدار بلامانع خواهد بود. 
ماده 44- سرایدار متعّهد میگردد در صورت عدم رضایت مدیر از عملکرد وی حداکثر ظرف مدّت 15 روز نسبت به تخلیه سوئیت سرایداری اقدام نماید در غیر اینصورت موضوع از طریق مراجع قانونی و نیز به اجرا گذاشتن چک تضمین   پیگیری  خواهد شد.
ماده 45- سوئیت سرایداری جزء مشاعات ساختمان بوده و تغییر کاربری آن به منظوری غیر از سکونت سرایدار تنها منوط به اجماع تمامی مالکین ساختمان خواهد بود.
ماده 46- سرایدار مکلّف به رعایت مفاد این مقرارت ، دستورات مدیر و شئون اخلاقی و عرفی ساکنین ساختمان بوده و در صورت  تخلّف از این موارد،متناسب با موضوع جریمهای توسط مدیر برای وی درنظر گرفته خواهد شد.
 
1-5- نظم عمومی ساختمان
ماده 47- قرار دادن اشیاء اضافی، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگرو همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همچنین نگهداری سگ، گربه، مرغ و خروس کلاً در تمامی قسمتهای ساختمان (حتی در آپارتمان) ممنوع است.
ماده 48- گذاشتن کفش، دمپایی و جا کفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.
ماده  49- تغییر شکل و رنگ درب آپارتمان بهگونهای که موجب ناهماهنگی واحدها شود ممنوع است.
ماده 50- این ساختمان صرفاً محل مسکونی بوده و هر گونه استفاده اداری و تجاری از آپارتمانها ممنوع است.
ماده 51- قراردادن کیسه زباله و سطل آشغال در پشت درب آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است.
ماده 52- هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یک پارکینگ بوده ( و بالتبع مجاز به پارک تنها و تنها یک خودرو بوده) که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیز با نصب پلاک معیّن گردیده است. پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محلهای مشاع درون پارکینگ (که به منظور راحتی تردّد  و  دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است) ممنوع است.
ماده53- هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط یک واحد انباری داشته که محل   آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در زیر زمین ساختمان نیز با نصب پلاک معین گردیده است.قراردادن اشیاءدر غیر از انباری اختصاصی هر واحد و همچنین در  پارکینگ و مشاعات عمومی ممنوع است.
ماده 54- انباری مشخص شده در صورتمجلس تفکیکی ساختمان با شماره 9 به عنوان محل مشاع متعلق  به همه ساختمان بوده و مختص استفاده ورزشی و یا استفاده به طریقی که مجمع عمومی معین مینماید میباشد.ترتیب استفاده از این محل تابع مصوبات مجمع خواهد بود.
ماده 55- انباری واقع در زیر پله زیر زمین محل قرار دادن وسائل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشتبام و اتاق تاسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قراردادن وسائل مرتبط با ساختمان خواهد بود.
ماده 56- اسبابکشی و حمل مصالح ساختمانی و نخالههای ناشی از تعمیرات با آسانسور ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.
ماده 57- استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور، میزان و مدّتی ممنوع بوده و  سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.
ماده 58- درصورت تعمیرات ساختمانی و بنّایی لازم است هماهنگی لازم با سرایدار جهت نظافت فوقالعاده ساختمان انجام شود. بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار در این خصوص بر عهده واحد مذکور خواهد بود.
ماده 59- در میهمانیهای شبهای غیر تعطیل بعد از ساعت 22 و در شبهای تعطیل بعد از ساعت 24  رعایت سکوت کامل ساختمان (چه از جهت صدای میهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی) الزامی است.
ماده 60- استفاده از پارکینگ جهت برگزاری مجالس  اختصاصی ساکنین صرفاً با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین امکانپذیر خواهد بود. در اینصورت جهت جبران هزینههای تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق  پرداخت گردد.
تبصره 8-برگزاری مجمع عمومی ساختمان در محل پارکینگ از ماده فوق مستثنی است.
ماده 61- قراردادن اشیاء و آسیب رساندن به پوشش عایق کف پشتبام (ایزوگام) ممنوع است و در صورت این اتّفاق جبران هزینههای تعمیرات بر عهده واحد آسیب زننده میباشد.
ماده 62- زمان بازنمودن و بستن شیرهای رادیاتور در شوفاژخانه به ترتیب 20 مهر هر سال و 20 فروردین ماه میباشد. تغییر این زمان بر اساس درجه حرارت هوا بر عهده مدیر است.
 
1-6- متفرقه
ماده 63- اجرای این مقررات برای تمامی ساکنین و مالکین ساختمان الزامی است.
ماده 64- مدیر مکلّف است این مقررات را به هر یک از مالکین یا ساکنین جدید ساختمان ابلاغ نماید. همچنین هر یک از مالکین پیش از اجاره یا فروش ملک خود موظف است این مقررات را به مستاجر یا خریدار ملک اعلام نماید.
ماده 65- بدیهی است قوانین و مقررات مصوب کشور مافوق این مقررات بوده و هر میان این مقررات و قوانین مصوب کشور تناقضی ایجاد گردد ملاک قوانین مصوب کشور خواهد بود.
ماده 66- این مقررات در 66 ماده ، 8 تبصره و یک مقدمه در مجمع عمومی مورخ      ۲۶/۲/۸۷  به تصویب رسید.
 
فصل دوم
نظام حقوقی حاکم بر بخش‌های مشترک آپارتمان
 
قانون تملک آپارتمان‌‌ها زمانی تصویب شد که تازه موضوعی به نام آپارتمان‌‌نشینی در کشورمان مطرح شده بود، تصویب این قانون به سال 1343 می‌رسد. یعنی احتمالا تدوین‌‌کنندگان این قانون خود نیز نمی‌‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردی هستند.
 
با گذشت بیش از 40 سال از تصویب این قانون، امروز بسیاری از مشکلات ساکنان آپارتمان‌‌ها با مراجعه به این قانون و آیین‌‌نامه آن حل می‌شود. در این قانون پیش‌بینی شده است5 که آپارتمان دارای دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر یک، قواعد حقوقی مختلفی حاکم است. بخش‌های مشترک و بخش‌های اختصاصی آپارتمان. اداره بخش‌های مشترک مشکلات خاص خود را دارد. در این گزارش ابتدا به بررسی مفهوم اشاعه در نظام حقوقی کشورمان می‌پردازیم و سپس با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها، به بررسی بایدها و نبایدهای اداره بخش‌های مشترک آپارتمان می‌پردازیم.
2-1-مفهوم اشاعه
استاد دانشکده حقوق دانشگاه علامه طباطبایی در توضیح مفهوم مشاعات به «حمایت» می‌گوید: تعریف اشاعه از طریق شرکت، در ماده 571 قانون مدنی بدین ترتیب آمده است که شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شی واحد به نحو اشاعه. 
دکتر فرهاد پروین می‌افزاید: به عبارت دیگر اشاعه در مقابل افراز است، یعنی مشترک بودن حقوق مالکانه در آنچه که مورد تملک است، بدون تفکیک؛ مانند مالکیت مشترک وراث در ما‌ترک. 
وی ادامه می‌دهد: هرچند که قانون مدنی در مال مورد اشاره بحث شی را مطرح کرده است، اما مشاع بودن مخصوص اشیا نیست و در حقوق مالی هم مطرح است. مانند شراکت چند نفر در سر قفلی یک مغازه که در آن اشاعه مفهوم پیدا می‌کند. همچنین در اموال غیرمادی و مالکیت‌های معنوی مانند حق تالیف و حق اختراع هم امکان اشاعه وجود دارد.
پروین بر این باور است که در مالکیت‌های معنوی هم امکان اشاعه یعنی اشتراک اشیا در مالکیت بدون تفکیک، وجود دارد. در واقع مشاع، مال مشترک بین صاحبان حق است. 
2-2-تصرف در مال مشاع
این مدرس دانشگاه با اشاره به اینکه به طور کلی در تمامی اموال مشاع اعم از خانه و امثال آن، باید بین تصرفات حقوقی با تصرفات غیرحقوقی و مادی تفکیک قایل شد، تصریح می‌کند: در تصرفات مادی و غیرحقوقی، می‌توان گفت که به عنوان مثال استفاده و بهره‌مندی از مال مشاع برای هرگونه دخل و تصرف، رضایت 100 درصدی تمام صاحبان حق نیاز است. به عبات دیگر، هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد. 
پروین در ادامه به ذکر مثالی در این رابطه می‌پردازد و توضیح می‌دهد: به عنوان مثال برای دخل و تصرف در قسمت مشاع، اگر 90 درصد از صاحبان حق رضایت دهند، رضایت 10 درصد صاحبان دیگر هم الزامی است. در صورت عدم رضایت آن 10 درصد، به هیچ عنوان امکان دخل و تصرف در قسمت مشاع وجود ندارد.
2-3-اختلاف در تصرف ملک مشاع
این حقوقدان در زمینه نحوه شکایت از تصرف در قسمت‌های مشاع بیان می‌دارد: به طور کلی در خصوص نحوه شکایت از تصرف در قسمت مشاع، بدون کسب اجازه و رضایت صاحبان حق، می‌توان گفت که این مورد همانند موارد دیگر احقاق حق، دارای دو راه است. هم می‌توان از طریق حقوقی موضوع را مورد بررسی قرار داد و هم از طریق کیفری به بررسی موضوع پرداخت.
وی معتقد است که دخل و تصرف بدون اجازه و نحوه احقاق حق بستگی به نحوه عمل انجام شده به صورت غیرقانونی دارد. 
استاد دانشگاه علامه طباطبایی در ادامه به بررسی مفهوم تصرف عدوانی در ملک مشاع می‌پردازد و می‌گوید: به عنوان مثال، اگر شریکی به طور کامل مالی را در تصرف خود گرفته باشد و اجازه استفاده را به دیگری ندهد، این امر تحت عنوان تصرف عدوانی خواهد بود و از مجرای حقوقی و کیفری قابل بررسی خواهد بود. 
پروین ادامه می‌دهد: البته در برخی از موارد نیز به صورت تصرف عدوانی مطرح نیست و به صورت ایجاد مزاحمت یا گاهی هم تحت عنوان ممانعت از حق، موضوع در محاکم دادگستری مطرح می‌شود. به هر حال هر دو طریق حقوقی و کیفری قابل اجرا خواهد بود. البته در طریق حقوقی می‌توان از شرایط دعوی، خلع ید استفاده کرد. 
این حقوقدان نتیجه می‌گیرد: برای تصرف در ملک مشاع، رضایت تمام صاحبان حق الزامی است. در صورتی که یک نفر بدون کسب اجازه، دخل و تصرفی در مال مشاع داشته باشد، عمل او غیرقانونی خواهد بود، طبق قانون اداره تملک‌ آپارتمان‌ها، اداره ساختمان بر عهده هیئت مدیره است. اما ایجاد تغییرات در ساختمان در مال مشاع، از صلاحیت هیئت مدیره خارج است. مگر در بخشی که رضایت تمام مالکان صد در صد باشد.
2-4-تغییر و تحول در قسمت‌های مشاع
عضو هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری در خصوص مشاعات می‌گوید: تمام مالکان ساختمان در ذره‌ذره قسمت‌های مشاع، با یکدیگر شریک هستند و تا زمانی که با یکدیگر به توافق نرسیده باشند، هیچ کدام حق استفاده از قسمت‌های مشاع را ندارند.
دکتر علی صابری در زمینه ایجاد تغییر و تحول در قسمت‌های مشاع می‌گوید: به صورت عمومی در خصوص ایجاد تغییر در قسمت‌های مشاع، اجازه صددرصدی تمام ساکنان ساختمان الزامی است. 
وی با اشاره به این نکته که به نظر من در مورد تخریب و تغییر در قسمت‌های مشاع، رضایت سه چهارم ساکنان ساختمان کافی است، می‌افزاید: اما اگر قانون‌گذار در زمینه تغییر و تخریب قسمت‌های مشاع، موارد دیگری را پیش‌بینی کرده باشد که این تغییر باید با رضایت اکثریت اعضا صورت پذیرد، تمام ساکنان ساختمان باید طبق آن عمل کنند6.
وی در خاتمه می‌گوید: اما به طور کلی دخل و تصرف در قسمت‌های مشاع به طور غیر قانونی، مجازات دارد و ساکنان ساختمان می‌توانند از آن فرد شکایت کنند.
2-4-تصرف در قسمت‌های مشترک آپارتمان
یک وکیل پایه یک دادگستری در توضیح نظام حقوقی تصرف در قسمت‌های مشاع آپارتمان می‌گوید: در ماده یک آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است که قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قایم مقام او تخصیص ‌یافته باشد. 
در این ماده مشخص شده که علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌ از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت‌های وابسته‌، ارزش و… باید در سند قید شود. 
وی در خصوص بایدها و نبایدهای دخل و تصرف در قسمت‌های مشاع اظهار می‌دارد: در ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها تاکید شده است که هر یک از مالکان می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند، انجام دهد. این وکیل دادگستری تاکید می‌کند: هیچ یک از مالکان حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکان تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.
: برای ایجاد هرگونه تغییر در قسمت‌های مشاع، رضایت صددرصدی ساکنان ساختمان لازم و ضروری است و تمامی ساکنان ساختمان باید رضایت خود را در خصوص ایجاد هرگونه تغییر در قسمت‌های مشاع، ابراز کنند. 
وی با اشاره به ماده 1 قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح می‌کند: البته در ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها داریم که مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است؛ مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک. با این تفاسیر قانون‌گذار در ماده قانون تملک آپارتمان‌ها بیان داشته که قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به همه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد7. 
2-5-هزینه‌های ساختمان
این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: قسمت‌های مشترک آپارتمان هزینه‌هایی دارد که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزینه‌های مشترک عبارتند از:

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب(به صورت کاملا تصادفی و به صورت نمونه) با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود-این مطالب صرفا برای دمو می باشد

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

1- هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگهداری عادی ‌ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه‌، 
2- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.
جعفرزاده می‌گوید: مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است. چراکه سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌ های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالکی بیشتر باشد8 – مثلا مالک واحد بزرگتری باشد – سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بیشتر خواهد بود. البته این قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به ‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.
علاوه بر این قواعدی که در بالا بیان شد جنبه «امری» ندارد یعنی می‌توان برخلاف آنها توافق کرد و این توافق معتبر خواهد بود. بنابراین مالکان در مورد پرداخت هزینه‌ها می‌توانند به اشکال دیگر توافق کنند. 
با توجه به آنچه از سوی کارشناسان بیان شد، می‌توان نتیجه گرفت که آنچه آپارتمان را از سایر اجتماعات دیگر انسانی متفاوت می‌کند، وجود قسمت‌هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مشترک است. از یک سو قواعدی که بر این قسمت‌ها حاکم است، با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه‌ها و خیابان‌ها حکومت می‌‌کند فرق دارد، چراکه قسمت‌های مشترک یک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران در آن حقی ندارند، از سوی دیگر این نوع مالکیت با مالکیت قسمت‌های اختصاصی متفاوت است چراکه مالک نمی‌تواند هر استفاده‌ای را از آن بکند و این استفاده باید با اجازه سایر شرکا باشد. قسمت‌هایی از ساختمان که به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا است، قسمت‌های مشترک محسوب می‌‌شود که عبارت است از قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.9
به طور کلی قسمت‌‌هایی که برای استفاده اختصاصی نیست یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود. 
زمین و اسکلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌های مشترک ساختمان است، همچنین تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌ آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری)، گذرگاه‌های ‌زباله و محل جمع‌آوری آن، همه جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است.
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک – به هر صورتی که باشد – قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می‌شود. مراد این است که هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهروها یا آسانسور جداگانه به دیگری واگذار کند، بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.
فصل سوم
قسمت های مشاع آپارتمان و نحوه اداره و نگهداری آن
3-1-قسمت های اختصاصی
رشد شهرنشینی و تراکم جمعیت در شهرها موجب افزایش آپارتمان نشینی ویژه در شهرهای بزرگ شده است و قوانینی نیز جهت تنظیم روابط حقوقی مردم، برای اینکه در آرامش بیشتری به سر ببرند وضع شده است. طبق موازین قانونی هیچکس نمی تواند و نباید استفاده از حق خود را موجب وارد کردن ضرر به دیگران بنمایدو شاید یکی از مهمترین دلایل به وجود آمدن اختلافات میان همسایگان در آپارتمان ها، عدم آگاهی ایشان از مقررات مربوط به آپارتمان نشینی باشد. این در حالی است که برابر آموزه های دینی در کشور ما، احترام به همسایه و حقوق او یکی از امور واجب محسوب می شود.
برای آشنایی با مقررات و قواعد حاکم بر روابط همسایه ها در آپارتمان ها، ابتدا ضروری است که قسمت های مشترک و اختصاصی در یک آپارتمان را از یکدیگر تفکیک کنیم.
• قسمت های اختصاصی: به بخش هایی از ساختمان گفته می شود که عرفا برای استفاده انحصاری و شریک ملک معین اختصاص یافته باشد. مانند آشپزخانه، اتاقها و سالن پذیرایی و …
• قسمت های مشترک: به بخش هایی از ساختمان گفته می شود ه به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قایل شد مانند پله ها، آسانسور، پشت بام، حیاط و … بنابراین گذاشتن لوازمی چون میز، صندلی، کپسول گاز، کباب پز، وسایل مستعمل و یا نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است. زیرا قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است؛ هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد (مثل پاسیو) و یا از آن قسمت ها عبور نماید. قسمت های مشترک و مشاع در یک آپارتمان می تواند شامل موارد ذیل باشد:
• زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
• تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شویخانه، تابلوی برق، کنتورها، تلفن مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و …
• اسکلت ساختمان (جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت ها است مشروط به آنکه جز اسکلت ساختمان نباشد
• درها، پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت اختصاصی قرار گرفته اند.
• تاسیسات مربوط به راه پله مانند وسایل روشنایی، تلفن، زنگ اخبار و تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفنهای اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
• بام و کلیه تاسیسات آن که برای استفاده همه شرکاء یا حفظ بنا در آن احداث شده است.
• محوطه ساختمان و باغچه که جنبه اختصاصی ندارند و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده اند.

• پرسش: هزینه شارژ قسمت های مشترک چگونه محاسبه می شود؟ بر مبنای نفر یا مساحت؟
پاسخ: شرکای ساختمان موظفند هزینه های مشترک را بپردازند و مبنای محاسبه، بستگی به توافق آنان دارند که در این صورت طبق آن رفتار می شود. اما اگر مالکین چنین توافقی نداشته باشند (حتی یک نفر)،سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستاجر) از هزینه های 
مشترک آن قسمت که ارتباط به میزان مساحت اختصاصی و زیر بنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات (نه تعمیر آن)، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و … به طور مساوی بین مالکان یا استفاده کنندگان تقسیم میشود.10
اگر در قرارداد اجاره پرداخت هزینه های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می تواند از محل اجاره بها هزینه هارا بپردازد و اگر در قرارداد این هزینه ها بر عهده مستاجر باشد، مدیر ساختمان از او مطالبه می کند و در صورت خودداری به مالک اصلی رجوع می نماید.
در صورت تصویب مجمع عمومی جهت هزینه های ضرری و فوری می تواند وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از مالکان دریافت کند.
در صورت امتناع مالک یا مستاجر از پرداخت سهم خود، در ابتدا باید مراتب به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن به طرف مقابل ابلاغ و هزینه مطالبه شود. اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی پرداخت نگردید، مدیر می تواند از دادن خدمات مشترک (نه اختصاصی مانند برق) از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم و امثال آن خودداری کند و اگر این کار امکان پذیر نباشد (برای مثال هریک از مالکان کنتور آب مستقل داشته باشد) یا قطع آن خدمات موثردرفرد خاطی نباشد، مدیر می تواند به دادگاه شکایت کند و دادگاه خارج از نوبت به شکایت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می نماید و تا 2 برابر مبلغ بدهی او را جریمه خواهد کرد و این جریمه به نفع سایر شرکا و مجموعه پرداخت می شود.البته مالک یا مستاجر نیز حق دارد به نظر مدیر ساختمان و هزینه های او معترض باشد و ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه به دادگاه شکایت نماید.
آیا میدانید که: ساکنین آپارتمان ها نسبت مساحت اختصاصی خود مکلف به پرداخت هزینه های مشترک می باشند مگر بر خلاف آن تراضی نمایند.
3-2-تصرف در مال مشاع
یکی از آثار مالکیت این است که مالک حق هرگونه تصرف در مال خودرا داشته باشد . ماده 30 قانون مدنی نیز این معنا را تایید می کند . به موجب این ماده «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» مفاد این ماده همان قاعده تسلیط است که ازحدیث “الناس مسلطون علی اموالهم” استفاده می شود.
سؤالی که در اینحا مطرح می شود این است که آیا این قاعده در مورد مال مشاع هم صادق است یا خیر و آیا مالک ملک مشاعی حق دارد هر گونه تصرفی را در ملک خود بنماید یا خیر ؟
برای  پاسخ به این سؤال بایداین نکته را متذکر شد که تصرف بر دو قسم است:
1- تصرف مادی (استعمال واستثمار) : مانند سکونت در ملک، تعمیر آن یا تخریب آن.
2- تصرفات حقوقی (معنوی) یا تصرفاتی که موجب اخراج از ملکیت می شود: مانند بیع یا صلح یاهبه و..
3-3- تصرفات مادی:
تصرفات مالک در مال مفروز خود به حکم قاعده تسلیط تا جائی که با حقوق دیگران مغایرتی نداشته باشد، هیچ مانعی ندارد. در مقام تعارض بین « قاعده تسلیط » و «قاعده لا ضرر» قاعده لا ضرر مقدم است. به عبارت دیگر، قاعده نفی ضرر محدود کننده قاعده تسلیط است. این معنا دراصل چهلم «قانون اساسی» هم مورد تاکید قرار گرفته است به موجب این اصل «هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد » .
اما تصرفات شرکاء در مال مشاع چنانچه از نوع تصرفات مادی باشد، احتیاج به اجازه شریک دارد. چون دائماً تصرفات مادی مستلزم تصرف در مال سایر شرکاء می باشد. به عنوان مثال وقتی دو برادر در قطعه زمینی زراعی شریک هستند، چنانچه یکی بدون اذن دیگری زمین زراعی را که مشاع است شخم بزند و درآن گندم بکارد، تصرف در مال برادر دیگر کرده است. همچنین است تصرفاتی مانند اقدام به تعمیر  مال مشاع یا تخریب آن. به عبارت دیگر قاعده کلی جواز تصرف که در ماده 30 قانون مدنی به آن اشاره شده است در خصوص مال مشاع با استثناء مواجه است. این مطلب درماده 582 قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته است. این ماده می گوید: «شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.»
بنابراین تصرفات مادی هریک از شرکاء در مال مشاع بدون اذن شریک یا شرکاء دیگر ممنوع است. لکن این ممنوعیت تصرف در مواردی مستثنی شده است:
1- در مورد قنوات مشترک: قنوات غالباً بین چند نفر مشترک است. اهالی یک روستا معمولاً مالک مشاعی یک یا چند رشته قنات هستند و معمولا بین شرکاء از جهت پرداخت هزینه های لایروبی یا تعمیر قنات بین شرکاء توافق وجود ندارد. بعضی از مالکین مشاعی اجازه لایروبی را بلحاظ اینکه مستلزم پرداخت هزینه است به دیگر شرکاء نمی دهند یا از پرداخت هزینه لایروبی یا تعمیرات امتناع می نمایند. ماده 594 قانون مدنی به منظور حفظ حقوق شرکاء و بهره برداری بهتر از قنوات و جلوگیری از خرابی آن از قاعده تسلیط صرف نظر و  با ملاک قرار دادن قاعده «نفی ضرر» امکان اجبار به تعمیر یا اجاره یا حتی فروش سهم شریک و یا شرکائی  را که از پرداخت هزینه امتناع می نمایند، پیش بینی کرده است.
این ماده می گوید: «هرگاه قنات مشترک یا امثال آن خرابی پیدا کرده و محتاج به تنقیه یا تعمیر شود و یک یا چند نفر از شرکاء بر ضرر شرکاء دیگر از شرکت در تنقیه یا تعمیر امتناع نمایند، شریک یا شرکاء متضرر می توانند به حاکم رجوع نمایند. در این صورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد، حاکم می تواند برای قلع ماده نزاع ودفع ضرر، شریک ممتنع را به اقتضای موقع به شرکت در تنقیه یا تعمیر یا اجاره یا بیع سهم خود اجبار کند.»
در این ماده اجبار شریک به تنقیه یا تعمیر یا اجاره یا بیع سهم خود منوط به این امر شده است که مال مشترک قابل تقسیم نباشد.

دسته بندی : پایان نامه

پاسخ دهید